温州市人民政府关于印发温州市荣誉市民称号授予办法实施细则的通知

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广东省人大常委会


广东省房地产评估条例
广东省人大常委会


（1994年7月6日广东省第八届人民代表大会常务委员会第九次会议通过 1994年7月15日公布 1994年9月1日起施行）


第一条 为合理评估房地产价格，维护当事人的合法权益，加强房地产市场管理，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内对地上建筑物、其他附着物及其所占用的土地的价格进行房地产评估的活动。
法律、法规另有规定的，从其规定。
第三条 县以上人民政府房地产管理部门负责本条例的组织实施。
第四条 下列房地产应当依照本条例进行评估：
（一）因国家建设拆迁需要由政府给予当事人补偿或者赔偿的房地产；
（二）司法机关依法罚没或者拍卖的房地产；
（三）法律、法规规定应当进行评估的房地产。
第五条 下列房地产可以依照本条例进行评估：
（一）买卖、产权交换的房地产；
（二）继承、分割、合并或者赠与的房地产；
（三）实行合营、联营、股份经营的房地产；
（四）抵押、投入保险的房地产；
（五）进行兼并、清算的房地产；
（六）当事人认为需要评估的房地产。
第六条 房地产评估业务应当由房地产评估机构承办。
第七条 设立房地产评估机构应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
第八条 设立房地产评估机构必须符合下列条件：
（一）有自己的名称、组织机构和章程；
（二）有三名以上房地产评估专业人员；
（三）有十万元以上注册资金；
（四）有固定服务场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第九条 房地产评估机构章程应当载明下列主要事项：
（一）机构名称、住所、宗旨、经济性质；
（二）注册资金及其来源；
（三）经营范围和经营方式；
（四）法定代表人产生的程序和职权范围；
（五）财政管理制度和利润分配形式；
（六）有关的法律责任和其他事项。
第十条 办理房地产评估，委托人与被委托的评估机构必须签订房地产评估委托合同。
委托合同应当载明下列主要内容：
（一）委托人姓名、职业、住址或者法人单位名称、住所、法定代表人姓名；
（二）被委托人名称、住所、法定代表人姓名和承办评估专业人员姓名；
（三）评估标的物名称、地点、面积、座落、建筑结构、用途、使用情况；
（四）评估目的、项目、要求和完成日期；
（五）评估费用；
（六）评估纠纷处理和评估责任；
（七）当事人认为需要载明的其他内容。
第十一条 委托合同签订后，房地产评估机构应当委派两名以上房地产评估专业人员办理。
房地产评估专业人员必须经房地产管理部门进行资格考核，取得房地产评估资格证书，并参加一个评估机构，才可从事评估业务。
第十二条 房地产评估专业人员可以依法组织专业协会。
第十三条 房地产评估实行房地综合计价的原则，以同类房地产的市场价格为依据。
第十四条 房地产评估机构完成评估后，必须出具房地产评估报告书。房地产评估报告书应当载明下列主要内容：
（一）评估标的物名称、地点、面积、座落、建筑结构、用途、装修、环境、质量、使用等情况；
（二）评估依据和方法；
（三）评估结果；
（四）必要的附件，包括评估过程中作为估价依据的有关图纸、照片、背景材料，原始材料及实地勘测数据等；
（五）其他需要说明的问题。
第十五条 委托人应当向被委托的评估机构缴交评估费。评估费标准由市（地级市）房地产管理部门会同市物价部门规定。
第十六条 用于征收有关房地产税、确定房地产损失补偿或者赔偿金额依据的评估书，必须经房地产管理部门认可。
第十七条 房地产评估机构及其评估专业人员违反本条例，有下列行为之一的，由房地产管理部门会同有关部门给予处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）擅自办理评估业务的，责令停止营业，没收非法所得，并处非法所得五倍以下的罚款；
（二）擅自提高收费标准的，责令退还多收评估费，并处多收评估费五倍以下的罚款；
（三）利用职权牟取私利的，没收其非法所得，并处非法所得三倍以下的罚款；
（四）故意提高或者压低估价，损害当事人利益的，除赔偿经济损失外，并处所收评估费五倍以下的罚款。
第十八条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议，不起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚的部门申请人民法院强制执行。
第十九条 本条例自1994年9月1日起施行。



1994年7月15日
　　一、嫖宿幼女罪和强奸罪存在难以区分的情形

　　我国刑法中明确规定明知是不满十四周岁的幼女而与其发生性关系的，构成强奸罪，而嫖宿幼女罪也为明知其为不满十四周岁的幼女而与其发生性关系的行为。嫖宿幼女罪和强奸幼女条款的主要区别在于其受害人的身份：一个对象是良家幼女，一个对象是卖淫幼女。但是在司法实践中，良家幼女和卖淫幼女的区分有时却是十分困难的，所以很多情况下行为人与良家幼女发生关系后，为了逃避较重的刑罚，谎称其是买淫行为，而且其也确实给过幼女金钱，这种情况由于证据难以查找，我们也仅能以嫖宿幼女罪对其处罚。

　　二、法律对嫖宿幼女和强奸幼女中的“幼女”是否具有承诺能力规定不同

　　在嫖宿幼女罪和强奸罪中都包含了幼女承诺的行为。虽然人们认为卖淫幼女与良家幼女有所区别，对其在性的道德上的评价并不一致，但是毋庸置疑的是二者都是属于未满十四周岁的幼女范畴，立法者却明显的对二者予以了区别对待。笔者认为是不科学的。在刑法理论中，我们将幼女的承诺能力推定为“自愿年龄线”，这一条年龄线并不因身份的差距而不同，它是同幼女的年龄挂钩的。在嫖宿幼女罪中，我国刑法赋予了卖淫幼女具有性承诺的权利，而在强奸罪中，刑法却认为幼女没有性承诺的权利。

　　奸淫幼女和嫖宿幼女的行为侵犯的都是未满十四周岁的幼女的性权利，而且导致了同样程度的社会危害性。但我国刑法对奸淫幼女的惩罚力度却要远远高于嫖宿幼女的行为，刑法的规定显然违背罪刑相适应原则。可见，立法者之所以对卖淫幼女与良家幼女进行区分，或许是对卖淫女的一种歧视和否定评价，是对卖淫女尊严的一种践踏。难道就仅仅因为一个是良家幼女，一个是卖淫妓女，法律就给予明显不同的保护力度？这对于含有妓女身份的幼女是极度不公平的，这是违反公平人权的，是不科学的法律规定。

　　三、将嫖宿幼女罪纳入到强奸罪的探讨

　　一就犯罪的主观方面而言，强奸罪奸淫幼女条款与嫖宿幼女罪均规定行为人主观方面为直接故意，即行为人明知而为之。而且，其也都要求行为人对于是否知道其对象为幼女，在主观上是明知的。刑法之所以对与幼女相关的条款加以特别的规定，是由于幼女心智不健全，自我辨识能力不强，因此，刑法的特殊保护就显得尤为重要。既然刑法通过规定强奸罪奸淫幼女条款对幼女的性权利作出了保护，那么刑法为什么又要规制嫖宿幼女罪？这只能说明立法者在此虽然有保护幼女的思考，但是却不认为卖淫幼女的性权利值得保护。在注重保护人权的今天，法律应该平等的保护每一位公民的权利，无论其是以什么样的身份出现，这种不尊重人权的立法应该得到改善。

　　二就犯罪的客体而言，嫖宿幼女罪的犯罪客体是幼女的身心健康，首先，是因为幼女正处于发育期间，性器官尚未发育成熟，进行性行为对其身体损害很大；其次，幼女的智能发育也尚未成熟，认识能力还不足，不具有承诺的能力。因此，只要行为人和幼女有了性行为，都将是对幼女身心健康的一种侵害。我国也有部分学者认为，嫖宿幼女罪的犯罪客体还包括社会风化。笔者认为这也是站不住脚的，卖淫行为在我国并不构成犯罪。将嫖宿幼女从卖淫的行为中单独的提出来规定为犯罪，其目的归根结底是要对幼女的身心健康进行保护，而不是保护社会风化。而强奸罪奸淫幼女条款的犯罪客体也是身心健康，这是没有疑问的。随着人们权利意识的觉醒和提高，嫖宿幼女罪中侧重伦理立法的价值取向被摈弃，我们应该从从权利保护角度出发，对卖淫幼女与良家幼女予以同等的刑法评价。

　　由上笔者发现，刑法将嫖宿幼女单独提出规定为犯罪的最初目的是为了保护幼女，但是，实质上却降低了对卖淫幼女的保护。而且强奸罪奸淫幼女条款的刑罚远远高于嫖宿幼女罪的刑罚，因为强奸罪有加重情节，而嫖宿幼女罪没有加重情节，难免就会让会使部分奸淫幼女的犯罪分子人为了逃避脚注的强奸罪而利用幼女的无知采取一些手段使其被认定为嫖宿幼女罪。由此看来刑法单独规定嫖宿幼女的行为不仅没有对卖淫幼女起到保护作用，反而不利于对卖淫幼女的保护。既然嫖宿幼女行为与奸淫幼女行为犯罪主观方面都是故意，也都要求明知其为幼女，而且都在客体上都侵犯了幼女的身心健康。那么将嫖宿幼女罪纳入到强奸罪中，不仅能更好的对幼女进行保护、顺从了人权保护的呼声，也是对罪刑相适应原则的贯彻。


　　（作者单位：江西省黎川县人民法院）