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劳动合同法草案中的十大问题及修改建议/张喜亮

作者:法律资料网 时间:2024-05-15 17:18:40  浏览:9266   来源:法律资料网
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《中华人民共和国劳动合同法(草案)》十大问题探析及立法建议

中国劳动关系学院 张喜亮

内容提要:制定劳动合同法意义重大,本文根据提全国人大常务委员会一读后的《中华人民共和国劳动合同法(草案)》提出了若干问题,从法律理论和劳动关系的实际出发,分析这些问题产生的原因、误区或错误之所在,提出了立法的建议。劳动合同立法理论支撑尚不足,建议广泛讨论、认真研究。
关键词:劳动合同法 问题 建议

问题一:本法宗旨
从法理言之,《中华人民共和国劳动法》是上位法,劳动合同法作为下位法,则需要更准确地确定自己在法律体系中的位置。劳动合同法不能超越《中华人民共和国劳动法》的原则和规定,但是,又不得不根据实际情况体现来劳动关系尤其是劳动合同已经和将会出现的问题,对这些问题加以规范。劳动合同法之立法宗旨必须阐述准确、清楚,具有相当的高度。
《中华人民共和国劳动合同法(草案)》(以下称《劳动合同法草案》)是这样阐述其立法宗旨的:“为规范用人单位与劳动者订立和履行劳动合同的行为,保护劳动者合法权益,促进劳动关系和谐稳定,根据《中华人民共和国劳动法》,制定本法。”
这样的表述有一些令人费解,本法规范的难道仅仅是订立和履行劳动合同的问题吗?劳动合同变更、解除、终止、续订等行为,难道不是本法要规范的吗?这里其实,只需作出全称判断即规范当事人之间的劳动合同行为,而不需要对这些具体的行为予以例举。
定位劳动合同法为“保护劳动者合法权益”的法,有失公允。难道用人单位的合法权益就不应当得到本法的保护吗?如果本法仅保护一方的权益,就无法实现劳动关系的和谐。失去了其法律的本质精神即“公平”。事实上本法的细则也有不少是保护用人单位合法权益的条款,如竞业禁止的有关规定即对用人单位合法权益的保护条款。可见,《劳动合同法草案》的立法宗旨之表述是不准确的,且有悖于法律的基本准则。
仅仅就本法宗旨而言,简单地说就是:规范劳动合同行为,保障劳动关系和谐。
问题二:适用范围
《劳动合同法草案》第二条规定了本法的适用范围。其表述基本上是承袭了劳动法的规定。但是,这里的表述是易于引起误解的。
第一款是这样规定的,“与劳动者建立劳动关系,订立和履行劳动合同,适用本法”,表述国家机关、事业单位等又是这样的,“与其建立劳动合同关系的劳动者,依照本法执行。”从行文而言,两者并非一致和对称。国家机关、事业单位等如果不与劳动者建立“劳动合同关系”,是不是就可以不适用本法了呢?显然不是这样的。其实这里要表达的是那些公务人员不适用本法,其它用工则亦适用本法。由此就莫若用一种排除式的语法表述即国家机关、事业单位等,与非公务人员或比照公务人员的劳动者建立劳动关系,依照本法执行。这样从句式上形成了对称之美,更加清楚地表达了此特定的适用范围。
另外,这里又一次强调了“订立和履行劳动合同”的问题。这样的界定不但是缩小了本法的适用范围,更会引起法理上的混乱。出现此问题的原因是,起草者试图将本法与劳动法区分开来。事实上,在这里是不需要做这样的区分的。劳动法的调整对象是劳动关系,而建立劳动关系依法必须订立劳动合同,所以,此处无需加以区分。
本法的适用范围,简单表述就是:非国家有特别规定,形成劳动关系当事人,适用本法。
问题三:劳动关系界定
《劳动合同法草案》第三条对劳动关系所做的定义,也是值得商榷的。第三条规定:“本法所称劳动关系,是指用人单位招用劳动者为其成员,劳动者在用人单位管理下提供有报酬的劳动而产生的权利和义务关系。”这里最值得商榷的是“在用人单位管理下”“提供有酬”劳动。
在用人单位“管理下”,这样的观点实际上是来源于对劳动法律关系理论的一种观点即劳动关系的隶属性。事实上,劳动者与用人单位从法律主体而言,双方是平等的,并非隶属的关系;如果在我国法律上肯定这样的所谓的“隶属性”,将使劳动者的社会学意义上的“弱势地位”更加弱势且合法化了。由此,本法保护劳动者合法权益的宗旨只能是虚假的了。这实际上也是有悖于法律基本理论即法律关系主体的平等原则。劳动关系的所谓的“隶属性”,并非主体的真实隶属,而是劳动行为的过程需要遵循特定的程序。如果把劳动行为的过程理解为用人单位和劳动者主体之间的隶属性即不平等,那么,所导致的用人单位管理及职工人格的主体地位等社会问题,将是不堪设想的。这里的所谓“管理下”,本意是想将劳动关系与民事的劳务关系区分开来。
“有酬劳动”这样的界定也是值得商榷的,按照这样的理解,用人单位拒付工资迫使劳动者工作的关系则一定不是劳动关系了,显然,这是一个谬论。之所以强调“有酬”劳动,其目的是将劳动关系之劳动与其它关系之劳动如社会义务劳动或公益性等非有酬劳动区分开来。有酬强调的是劳动的特征而非劳动关系的本质。
基于上述分析,《劳动合同法草案》中对劳动关系的概念完全可以依照劳动法予以界定:用人单位与劳动者依据劳动法形成的劳动权利和义务之关系。
问题四:劳动合同的概念
劳动合同的概念《劳动合同法草案》是这样界定的:“本法所称劳动合同,是指劳动者与用人单位确立劳动关系、明确双方权利和义务的协议。”
劳动合同的实质内容就是劳动“权利和义务”,具有这种权利和义务关系的就是“劳动关系”,这样的协议当然就是劳动合同。因此,劳动合同是指“劳动者与用人单位确立劳动关系”这样的表述,实际上是没有意义。再者,劳动合同的概念应当强调的是合同的实质性内容即权利和义务,然而,这些权利和义务不是一般的权利和义务而是特定的,即“劳动”权利和“劳动”义务。
所以,在《劳动合同法草案》中定义劳动合同即:劳动者与用人单位明确双方“劳动”权利和义务的协议。
问题五:工会的作用
《劳动合同法草案》总则中最后三条都规定了工会在劳动合同制度中的作用。本法草案细则中也有一些工会地位作用的规定。按照科学发展观和构建和谐社会的要求,工会在国家政治、经济和社会生活中的作用将越来越显示出来其重要性,尤其是在劳动关系中更为突出。中共中央、国务院近年来特别关注工会工作并发布了各级党委、政府贯彻执行工会法支持工会工作的文件。胡锦涛总书记批示指出:建立和完善工会领导的职工维权机制很必须要。
有鉴于此,建议在《劳动合同法草案》中,工会在劳动合同中的作用单独列为一章。其实,在起草《中华人民共和国劳动法》时,就提出过这个动议即在劳动法中工会单列一章。当时考虑到《中华人民共和国工会法》实施不久等原因未能单列之。现在的形势和任务以及党中央和职工对工会的要求,有劳动法和修改后的工会法为依据,在《中华人民共和国劳动合同法》中将工会列为专章,更有现实和长远意义。此章可以将劳动法、工会法及公司法等法律中关于工会维护职工合法权益的内容整合在一起,凸现工会在劳动合同制度中的特殊作用。
《劳动合同法草案》第七条规定:“工会组织应当帮助、指导劳动者与用人单位依法订立和履行劳动合同,维护劳动者的合法权益。”这样的规定,必将事与愿违。首先这里是用“义务性”词语规定了工会的作用。假使工会履行指导帮助职工的“义务”受到阻碍话,其义务就不可能履行,由此,是否要追究工会的责任呢?指导和帮助职工及维权责任是在工会章程中规定的,而不应当是由法律规定的。工会是社会团体,社会团体与其成员的关系,只能由社会团体的章程约定或规定。所以,此处应当将工会的作用作为“授权性”规定。指导和帮助及维护职工权益,这是工会的权利,——这项权利不是相对于职工而言的,而是相对于用人单位而言的即:工会有权指导和帮助劳动者订立劳动合同,维护劳动者的合法权益。
问题六:劳动合同的期限及合同存在问题
《劳动合同法草案》第九条规定了劳动合同的期限,依照劳动法的规定分为三种形式,并对三种形式的劳动合同做出了概念性的规定。此条的文字表述不尽严谨。有些款项极易引起歧义,甚至不知所云。
第九条第三款规定:“已存在劳动关系,但是用人单位与劳动者未以书面形式订立劳动合同的,除劳动者有其它意思表示外,视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同,并应当及时补办订立书面劳动合同的手续。”这里特别规定了“除劳动者有其它意思表示外”,这样的规定的在操作中就可能出现歧义。如果劳动者表示不愿意签订劳动合同,那么,是不是就可以不补办签订书面劳动合同的手续了呢?劳动合同不以书面形式签订,如果是法律默许的,则本条第一款规定的“劳动合同应当以书面形式订立”则是没有意义的了。
本条第四款也是类似:“用人单位和劳动者对于是否存在劳动关系有不同理解的,除有相反证明以外,以有利于劳动者的理解为准。”其中“除有相反以外”也是令人不解的。何为“相反证明”,在实践中是很难把握的,或者,单位出示证明就可以否定劳动关系的存在吗?这样的排除条件的设置,必将使看似保护劳动者的规定大打折扣。这样不仅制造了新的纠纷,且将使劳动者处于不利的地位。
建议:删除排除性限制规定。
问题七:劳动合同内容歧义问题
《劳动合同法草案》第十条最后一款规定:“用人单位和劳动者对劳动合同的内容理解不一致的,应当按照通常理解予以解释,有两种以上解释的,应当采纳最有利于劳动者的解释。”
这样的规定似乎存在思维上的混乱。“理解不一致”就说明有两种以上的解释,否则就不可能出现“不一致”的情形。“应当按照通常理解解释”,其中的“通常”在实践中是无法把握的,如果存在这样的所谓“通常理解”的话,“不一致”则是可以避免的。此条的规定本意是矫正劳动者所处的不利地位,而如此的限制性规定则令人匪夷所思。此类争议一旦进入仲裁或诉讼程序,仲裁庭或审判庭将很难依法作出裁减或判决。
建议:删除此条款或直接规定根据有利于劳动者的原则解释。
问题七:劳动力派遣
第十二条规定了劳动力派遣单位与劳动者及接受派遣单位的关系。以劳动力派遣用工的用人单位“注册资本不得少于50万元,并应在省、自治区、直辖市人民政府规定劳动保障部门指定的银行账户中以每一名被派遣的劳动者不少于5000元为标准存入储备金。”
这个规定存在着两个方面的问题。第一,注册资本金额的问题,不是劳动问题,不应受劳动法律的调整而是工商管理的对象,所以,此事不宜在劳动合同法作出规定。第二,储备金之标准测算的根据在哪里?按照此标准派遣公司几乎没有生存的可能了。在投资了50万元注册资金后,再以每派遣一人投资储备金5000元,以首批派遣一百人为标准(少于此数则根本无法盈利),公司理论上投资总额必须在百万元以上。严格按此规定执行,派遣公司是根本无法生存的。按照就业市场化原则的要求,劳动力派遣服务将发挥着重用的作用;如果劳动合同法作出这样的限制性规定,则几乎没有可能存在合法经营的派遣公司。再则,公司是否能够保障职工的劳动报酬依法支付,与派遣公司的注册资金关系不是很大。注册资金额度较大的不一定就不侵害职工的劳动报酬权,注册资金额度少者也不一定就侵害职工的劳动报酬权。
建议:派遣公司注册及经营范围问题由相关的法律和政策规范,本法在规范派遣单位的劳动关系行为作出严格规定。
问题九:竞业禁止
竞业禁止是市场化劳动关系的一项重要内容。《劳动合同法草案》第十六条对此作出了规定。但是,其中规定的限制事项不具有合理性及可操作性。如不得到有竞争关系的单位“任职”。何为任职?是指管理方面的职务还是一般性的工作。如果对于掌握商业秘密的劳动者简单作出再就业之“单位”的限制,无异于限制了这些人就业的权利。他们在一定时间(按照草案之规定是两年),几乎是处于失业状态。劳动合同法应当是促进就业的法而不应当是促进失业的法,这是一个基本的原则。竞业禁止主要是针对商业秘密的保护,进而是对原用人单位权利的保护,所以,如果只是简单地限制掌握商业秘密的劳动者再就业的“单位”是没有多少实际意义的。限制的关键应当是禁止“泄露商业”秘密而引发的不正当竞争。
再者,草案规定“竞业限制期限为两年,那么两年后劳动者就可以以其所掌握的商业技术秘密而展开竞争了呢?如果是这样,劳动合同法规定的竞业禁止事项之意义便微乎其微。根本的问题还在于商业秘密本身需要保守的期限,这个期限不是法律上可以明确规定的,因为每个商业秘密都有其特殊性,这种特殊性就决定了其需要保密的期限不尽相同。
此规定的法律责任也不具有现实性。草案规定“竞业限制经济补偿,其数额不得少于劳动者在该单位年工资收入。劳动者违反竞业限制约定的,向用人单位支付违约金,其数额不得超过用人单位向劳动者支付的竞业限制经济补偿的三倍。”这样的规定显然是责任不对等的,有失公平。另外,凡有竞业能力者多收入较高,而当其承担相应的违约金时,实际上是没有支付能力的即事实上劳动者无力承担这样法定的经济责任。
这种矛盾且不合实际的规定,无疑将使法律成为一纸空文。竞业禁止的问题更主要的是用人单位管理中的问题,法律的作用实际上是有限的。
建议:对竞业禁止之规定重点放在泄漏商业秘密的责任方面,而不是再就业的单位方面;比照劳动法第九十九条的规定,重责有不正当竞争行为的用人单位,泄漏商业秘密的劳动者承担其力所能及的经济责任。
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北京市实施《工伤保险条例》若干规定

北京市人民政府


北京市实施《工伤保险条例》若干规定

第242号


  《北京市实施〈工伤保险条例〉若干规定》已经2011年11月28日市人民政府第110次常务会议审议通过, 现予公布,自公布之日起施行。



  市长 郭金龙 

  二〇一一年十二月五日


  第一条 为实施国务院《工伤保险条例》,结合本市实际情况,制定本规定。

  第二条 本市行政区域内的用人单位应当依照《工伤保险条例》(以下简称《条例》)和本规定参加工伤保险,为本单位职工缴纳工伤保险费。用人单位的职工有依照《条例》和本规定享受工伤保险待遇的权利。

  第三条 市和区、县社会保险行政部门负责本行政区域内的工伤保险工作。市和区、县社会保险经办机构具体承办工伤保险事务。

  财政、卫生等部门按照职责分工,负责工伤保险有关工作。

  第四条 市社会保险行政部门应当根据有关法律法规规章的规定,制定工伤保险具体政策和管理制度,规划、选择并公布工伤医疗机构、康复机构和辅助器具配置机构。

  市社会保险经办机构负责征收工伤保险费,核定和支付工伤保险待遇,以及与工伤医疗机构、康复机构和辅助器具配置机构签订书面协议等工作。

  第五条 市社会保险行政部门根据国家公布的行业差别费率及行业内费率档次,结合本市工伤保险费收支情况,确定并公布本市适用的行业内费率浮动档次。

  市社会保险经办机构根据用人单位工伤保险费使用、工伤发生率等情况,在所属行业适用的费率浮动档次内,确定用人单位缴费费率。

  第六条 工伤保险基金实行全市统筹。

  工伤保险基金存入社会保障基金财政专户,按照《条例》的规定用于工伤保险待遇,劳动能力鉴定,工伤预防的宣传、培训等费用,以及法律法规规定的用于工伤保险的其他费用的支付。

  市社会保险行政部门会同财政部门根据《条例》的有关规定,拟订工伤保险基金的具体支付项目和标准,报市人民政府批准后施行。

  第七条 用人单位、职工或者其近亲属、工会组织(以下统称申请人)要求认定工伤的,应当按照《条例》规定的时限,向用人单位登记地的区、县社会保险行政部门提出工伤认定申请。

  第八条 申请人提出工伤认定申请,应当按照《条例》第十八条的规定提交材料,并按照下列规定附具相关证明: 

  (一)属于《条例》第十四条第(一)、(二)、(五)项情形的,附具伤害事故证明或者下落不明的事故证明;

  (二)属于《条例》第十四条第(三)项情形的,附具意外伤害证明或者司法机关出具的相关法律文书;

  (三)属于《条例》第十四条第(六)项情形的,附具司法机关、公安机关交通管理、交通运输、铁道等部门或者法律、行政法规授权组织出具的相关法律文书;

  (四)属于《条例》第十五条第一款第(一)项情形的,附具医疗机构出具的抢救记录;

  (五)属于《条例》第十五条第一款第(二)项情形的,附具相关单位出具的证明;

  (六)属于《条例》第十五条第一款第(三)项情形的,附具革命伤残军人证及医疗机构出具的旧伤复发诊断证明。

  职工死亡的,应当同时附具死亡证明。

  第九条 因确认劳动关系发生争议影响工伤认定的,应当在申请工伤认定前依法解决劳动争议。解决劳动争议的时间,不计算在工伤认定申请时限内。

  第十条 医疗机构、职业病诊断鉴定机构出具的诊断证明书、病历、职业病诊断证明书或者职业病诊断鉴定书等医学文件,应当符合国家和本市规定的要求。对不符合要求的,区、县社会保险行政部门可以要求有关机构重新出具。

  第十一条 区、县社会保险行政部门收到工伤认定申请,材料完整的,应当在5个工作日内作出受理或者不予受理的决定;材料不完整的,应当一次性书面告知申请人需要补正的全部材料。申请人应当在《条例》规定的工伤认定申请时限内补正全部材料。

  区、县社会保险行政部门认为工伤认定申请不属于本辖区管辖的,应当及时报请市社会保险行政部门指定管辖。

  第十二条 区、县社会保险行政部门受理工伤认定申请后,申请人撤回工伤认定申请的,工伤认定程序终止。

  工伤认定程序终止的,申请人在《条例》规定的工伤认定申请时限内,有权再次提出工伤认定申请。

  第十三条 区、县社会保险行政部门受理工伤认定申请后,根据需要可以采取下列措施进行调查核实:

  (一)进入有关单位和事故现场;

  (二)查阅与工伤认定有关的资料,询问有关人员并制作笔录;

  (三)采用记录、复印、录音、录像等方式复制与工伤认定有关的资料。

  社会保险行政部门进行调查核实,执法人员不得少于两人,并应当出示执法证件。

  第十四条 区、县社会保险行政部门进行调查核实,用人单位、职工、工会组织、医疗机构以及有关部门应当予以协助,如实提供相关情况和证明材料。

  第十五条 职工或者其近亲属认为是工伤,用人单位不认为是工伤的,由用人单位承担举证责任。该用人单位不承担举证责任的,区、县社会保险行政部门可以根据职工或者其近亲属提供的证据,或者自行调查取得的证据,依法作出决定。

  第十六条 区、县社会保险行政部门应当根据申请人提供的诊断证明书等医学文件或者调查取得的证据,在工伤认定决定中载明伤害部位。

  工伤职工认为工伤或者职业病直接导致其他疾病并提供工伤医疗机构出具的工伤或者职业病直接导致疾病的诊断证明书的,区、县社会保险行政部门应当在工伤认定决定中予以明确。

  第十七条 本市逐步建立先康复后鉴定、医疗和康复并重的工伤康复制度。

  第十八条 工伤职工认为伤情相对稳定后,用人单位、工伤职工或者其近亲属可以向用人单位登记地的区、县劳动能力鉴定委员会提出劳动能力鉴定的书面申请,并按规定提供相关证明材料。

  第十九条 劳动能力鉴定委员会认为工伤职工需要进一步做医学检查的,可以要求工伤职工到工伤医疗机构进行相关医学检查。检查时间不计算在劳动能力鉴定时限内。

  第二十条 工伤职工因日常生活或者就业需要,经区、县劳动能力鉴定委员会确认,可以安装、配置辅助器具的,应当到工伤辅助器具配置机构安装、配置,所需费用按照国家规定的标准从工伤保险基金支付。具体安装、配置标准由市社会保险行政部门制定并公布。

  第二十一条 工伤职工需要暂停工作接受工伤医疗的,在停工留薪期内,原工资福利待遇不变,由所在单位按月支付。工伤职工停工留薪期一般不超过12个月,按照《条例》规定有正当理由的可以适当延长,但延长不得超过12个月。停工留薪期具体时限按照本市有关规定执行。

  第二十二条 申请供养亲属抚恤金的,应当向用人单位登记地的区、县社会保险经办机构提交供养亲属身份证明、经济状况证明、劳动能力鉴定结论、因工死亡职工与供养亲属的关系证明、因工死亡职工工资证明等相关材料。

  第二十三条 参加工伤保险的用人单位破产、解散的,其一级至四级伤残职工、享受供养亲属抚恤金待遇的人员、退休的工伤人员享受的由工伤保险基金支付的工伤待遇,由街道办事处或者乡、镇人民政府设立的社会保障事务机构发放。

  第二十四条 工伤职工与用人单位的劳动关系依法解除或者终止的,该用人单位应当按照《条例》的规定向该工伤职工支付一次性伤残就业补助金。

  新的用人单位与工伤职工建立劳动关系,并且同意支付一次性伤残就业补助金的,原用人单位和新用人单位应当及时到社会保险经办机构办理工伤保险关系转移手续。

  第二十五条 未依法参加工伤保险的用人单位职工发生工伤的,由该用人单位按照《条例》和本规定规定的工伤保险待遇项目和标准支付费用。

  第二十六条 用人单位中断缴费的,中断缴费期间职工发生工伤的,由用人单位按照《条例》和本规定规定的工伤保险待遇项目和标准支付费用;已经享受工伤保险待遇的工伤职工,按照原渠道享受工伤保险待遇。

  第二十七条 用人单位未足额缴纳工伤保险费,造成工伤职工享受的工伤保险待遇降低的,降低部分由该用人单位支付。

  第二十八条 被诊断或者鉴定为职业病的职工,现用人单位参加工伤保险的,由现用人单位按照《条例》和本规定规定的工伤保险待遇项目和标准支付费用;现用人单位未参加工伤保险的,职工的工伤保险待遇按照《中华人民共和国职业病防治法》的有关规定执行。

  第二十九条 用人单位或者医疗机构拒绝提供或者未如实提供相关情况和证明材料的,由社会保险行政部门或者卫生行政部门责令改正,可处2000元以上20000元以下罚款。

  第三十条 用人单位、工伤职工或者其近亲属、工伤医疗机构、康复机构、辅助器具配置机构有下列行为之一,造成工伤保险基金损失的,由社会保险行政部门责令退还,并处基金损失金额2倍以上5倍以下罚款:

  (一)冒用参保职工骗取工伤保险待遇的;

  (二)编造住院、康复、配置事实,制作虚假病历、档案的;

  (三)将不符合基金支付的药品或者诊疗、康复服务、配置项目纳入基金结算的;

  (四)采取其他方式骗取工伤保险待遇或者工伤保险基金支出的。

  违反本条前款规定,市社会保险经办机构可以与工伤医疗机构、康复机构、辅助器具配置机构解除服务协议,5年之内不得与其签订服务协议。

  第三十一条 用人单位克扣工伤保险基金支付给工伤职工或者其供养亲属工伤保险待遇的,由社会保险行政部门责令限期改正;逾期不改的,处以3000元以上30000元以下罚款,并可以通知社会保险经办机构直接支付。

  社会保险经办机构按照前款规定,直接支付工伤保险待遇的,有权向用人单位追偿。

  第三十二条 单位和个人违反本规定,《条例》规定有法律责任的,按照其规定执行。

  第三十三条 本市国家机关和参照公务员法管理的事业单位、社会团体参加工伤保险的,参照《条例》和本规定执行。

  第三十四条 本规定自公布之日起施行。2003年12月1日北京市人民政府第140号令发布的《北京市实施〈工伤保险条例〉办法》同时废止。

山东省公有住宅售后维修养护管理办法

山东省建设委员会


山东省公有住宅售后维修养护管理办法
山东省建设委员会



第一条 为加强公有住宅售后的维修养护管理,明确业主、管房组织、售房单位的责任,保障业主和非业主使用人的合法权益和住用安全,根据建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》等有关政策、法规,结合实际,制定本办法。
第二条 在本省城市和未设镇建制的工矿区范围内,从事公有住宅售后维修养护管理的,均适用本办法。
第三条 本办法中出售的公有住宅指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住宅,包括直管公房、单位自管公房按成本价出售的享有全部产权和按标准价出售的享有部分产权的住宅。
第四条 省建设行政主管部门主管本省公有住宅售后管理工作,各市(地)县(市)房地产行政管理部门主管本行政区域内公有住宅售后管理工作。
第五条 公有住宅出售后,推行社会化、专业化、企业化经营型的物业管理模式,实行业主自治管理和物业管理企业专业化管理相结合的原则。
第六条 对于单幢房屋,公有住宅出售率达到30%以上的,售房单位应会同业主设立业主管理小组;小组成员应具有完全民事行为能力,由本幢房屋业主协商或选举产生。
一个住宅区域内公有住宅出售率达到30%以上的,当地房地产行政主管部门应会同售房单位组织指导成立业主委员会。
业主管理小组或业主委员会代表维护本幢房屋或本住宅区域内业主和非业主使用人的合法权益。
第七条 公有住宅出售后,业主管理小组或业主委员会成立前,房屋的维修养护由售房单位或售房单位委托的管理单位承担;业主管理小组和业主委员会成立后,房屋维修养护由其选聘的物业管理企业按照双方签订的物业管理合同承担。
公有住宅出售后,售房单位要有一定时间的保修期限。
第八条 公有住宅出售后,要严格界定住宅的自用部位、自用设备和共用部位、共用设施设备的维修养护责任。
自用部位和自用设备指户门以内的部位和设备,包括水、电、气户表内的管线和自用阳台等,其维修养护责任,由业主承担,可自行维修养护,亦可委托物业管理企业维修养护。
共用部位和共用设施设备指承重结构部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊、通道、共用自行车车库、共用的屋顶水箱、上下水管道、落水管、烟囱、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。其维修养护责任的界定按照第七条办理。费用由共
同使用的相关业主按占有的住宅建筑面积比例分摊,从共用部位和共用设备的维修养护专项基金中列支,不足部分由业主按相应比例分担。
住宅区域内的服务配套设施的维修养护责任由其产权人承担,费用在其经营收入中列支。
第九条 各市地都要建立公有住宅售后其共用部位和共用设施设备的维修养护基金,该基金由售房单位从售房款中一次性提取,提取比例原则上不低于20%。
第十条 维修养护基金要专户存入银行,专项用于共用部位和共用设施设备的维修养护,禁止挪作他用。在住宅区域成立业主管理小组和业主委员会前,由售房单位或其委托的管理单位负责管理;在成立业主管理小组或业主委员会后,由业主管理小组或业主委员会负责管理。使用时,
由物业管理单位提出计划,经审核后划拨。
第十一条 业主和维修养护责任单位,应当定期对住宅的自用部位、自用设备、共用部位、共用设施设备进行维修养护,保证居住安全和设备的正常使用,并接受房地产行政管理部门的指导、监督和管理。
第十二条 业主和使用人未经批准,不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备,不得擅自增加或减少对共用部位和共用设施设备正常运行有影响的自用设备。业主和使用人如发生上述行为造成损失的,应负责修复或赔偿。
业主在使用住房的共用部位和共用设施设备时,不得侵害其他住宅业主的权益,否则,要立即停止侵害行为,并负责赔偿由此造成的损失。
住宅的共用部位和共用设施设备发生人为损坏的,由责任人负责修复或赔偿。
第十三条 业主维修住宅时,涉及相关业主权益的,应事先通知相关业主,相关业主应给予配合,不得借故阻挠。修房人应尽量减少对他人的干扰,注意保护住宅,造成损坏的及时予以修复或赔偿。
第十四条 公有住宅出售后,对住宅装饰装修的管理,依照建设部《建筑装饰装修管理规定》执行。
第十五条 公有住宅出售后,凡需要对住宅中修以上的,依照建设部《城市房屋修缮管理规定》执行。
第十六条 当事人因住宅的维修养护发生纠纷时,应当协商解决,协商不成的,可向房屋所在地仲裁机构申请仲裁,亦可向人民法院起诉。
第十七条 公有住宅售后经批准允许转让的,转让后的住宅维修养护管理参照本办法执行。
第十八条 市地人民政府房地产行政管理部门可根据本办法制定具体规定。
第十九条 本办法由省建设委员会负责解释。
第二十条 本办法自发布之日起施行。



1997年7月23日

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